In ambito immobiliare l’intervento del notaio è richiesto per legge per la firma del rogito di acquisto casa. Tuttavia un recente studio del Consiglio nazionale del notariato, il n. 7/2018-C, ha passato in rassegna alcuni casi particolari in cui l’intermediazione del notaio può essere utile per dirimere o bloccare sul nascere controversie in condominio. Questo permetterebbe anche di alleggerire il volume di pratiche per liti tra vicini che arrivano in tribunale, rallentando i tempi della giustizia. Il riferimento legislativo dello studio è alla legge n. 220/2012 di riforma del condominio.
Si può allegare il regolamento di condominio al rogito notarile?
Il rogito è l’atto di acquisto casa con il quale si trasferisce la proprietà dell’immobile. Lo studio del notariato sopra citato pone molta attenzione alla validità e opponibilità del regolamento condominiale predisposto dal costruttore-venditore nei confronti dell’acquirente richiede la sua previa accettazione. Il Codice del consumo prevede peraltro la nullità relativa della clausole che l’acquirente non ha avuto modo di conoscere prima della conclusione del contratto. Ecco perché sarebbe opportuno che in questi casi il notaio verificasse l’effettiva presa visione del regolamento da parte del compratore prima della stipula del rogito. Tale documento dovrebbe preferibilmente essere allegato dal notaio al rogito di acquisto casa.
Il Notaio in condominio: il ruolo non si esaurisca al momento dell’acquisto di casa
Nello studio si affrontano altri casi in cui, dopo l’acquisto di casa, il notaio potrebbe essere chiamato in merito alla gestione del condominio da parte dei proprietari.
Uno dei motivi che causa maggiori liti tra vicini è la detenzione di animali domestici. Lo studio del notariato riprende l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c., che impedisce al regolamento condominiale assembleare di vietare di possedere o detenere animali domestici. Tuttavia eventuali limiti in questo senso previsti nel regolamento contrattuale del costruttore sono legittimi.
L’intervento del notaio appare poi di cruciale importanza in fase di vendita della casa per assicurare l’individuazione precisa dei beni che, pur rientrando nella presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c., vanno invece considerati di proprietà esclusiva dell’originario proprietario. Se il costruttore, ad esempio, volesse riservarsi una porzione di giardino o terrazzo, tale riserva dovrà risultare con chiarezza e in modo esplicito già dalla prima compravendita.
Da ultimo lo studio si concentra sulla rilevanza della certificazione notarile di avvenuta compravendita.
Secondo le novità introdotte dalla legge n. 220/2012, chi cede i diritti su unità immobiliari resta obbligato in via solidale con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui avviene la trasmissione all’amministratore della copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto. In altre parole solo dopo la trasmissione all’amministratore della copia autentica di questo atto l’alienante viene liberato dall’obbligo di rispondere delle spese condominiali. A questo punto è prassi diffusa e appoggiata dal Notariato, sostituire alla sopra citata copia autentica, la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio che si occupa del rogito, a patto che contenga tutte le informazioni utili all’amministratore di condominio per la tenuta del registro di anagrafe condominiale. In questo modo l’alienante è liberato contestualmente alla consegna all’amministratore di detta certificazione, senza dover aspettare anche il rilascio della copia autentica del titolo.